Pfffff, hoe zit dat toch nu precies?/ veelgestelde vragen

Ook al bied je de vraagprijs, de verkoper is niet verplicht de woning aan degene te verkopen die de vraagprijs biedt. Er is namelijk wettelijk bepaald dat een vraagprijs gezien mag worden als een uitnodiging tot het doen van een bod. De verkoper heeft hierin altijd de beslissende stem of het bod wel of niet geaccepteerd wordt.

Als ik voor jou aan het werk ga, bereken ik geen intrekkingskosten. Mocht de dienstverlening toch niet datgene brengen, wat jij voor ogen had, dan ben je vrij om te gaan. Het is echter wel zo, dat op basis van de algemene consumentenvoorwaarden en reglementen van VBO, Algemene Consumentenvoorwaarden VBO-2020-nl-digitaal.pdf een VBO-makelaar recht heeft op vergoeding van de gemaakte kosten. Deze gemaakte kosten kunnen bijvoorbeeld kosten zijn voor advertenties, extra Funda-campagnes, of maatwerk-reclame. Deze breng ik alleen in rekening, als je hiermee vooraf hebt ingestemd. Gemaakte afspraken worden schriftelijk vastgelegd.

Als verkoper en koper het eens zijn over de belangrijkste zaken, zoals het aankoopbedrag, de leveringsdatum, de ontbindende voorwaarden en eventuele afspraken over roerende zaken, dan legt de verkopende makelaar de afspraken vast in de koopovereenkomst. Pas als beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend, komt de koop tot stand.

De ontbindende voorwaarden zijn daarbij een belangrijk aandachtspunt. De koper en de verkoper moeten het eens zijn over aanvullende afspraken en ontbindende voorwaarden voordat de koopovereenkomst wordt opgemaakt.

Een paar voorbeelden van ontbindende voorwaarden zijn:

• Financieringsvoorbehoud
• Geen huisvestingsvergunning
• Negatieve uitkomst van een bouwkundige keuring
• Het niet-verkrijgen van Nationale Hypotheek Garantie

Als je toevallig weet, dat je de 1e bieder bent, dan is het niet zo dat je ook direct in onderhandeling bent met de verkoper. De verkoper bepaalt namelijk, in overleg met de verkopend makelaar, met wie hij de onderhandeling wil aangaan. Leden van VBO zijn verplicht om aan diegenen die een bod wensen uit te brengen op een onroerende zaak, kenbaar te maken of men vrij is biedingen te accepteren of dat men ten aanzien van het betreffende object reeds in onderhandeling is. Wanneer de wederpartij wordt bijgestaan door een of meerdere deskundigen, dan wordt enkel via die deskundige(n) gecommuniceerd.

Hoe vervelend het ook is, maar een verkopend mag de vraagprijs tijdens de onderhandelingen nog verhogen of te verlagen. Anderzijds heb jij als potentiële koper ook het recht tijdens de onderhandelingen jouw bod te verlagen. Zodra de verkopende partij een tegenbod doet, vervalt namelijk jouw eerdere bod.

Als koper is het belangrijk dat je je realiseert dat de verkopende makelaar de belangen van de verkoper vertegenwoordigt. Hij zal de verkoper adviseren tijdens het verkoopproces. De verkopende makelaar kan en mag daarom niet tegelijkertijd uw belangen behartigen. Een verkopend makelaar is natuurlijk wel verplicht om jou over alles wat er bekend is over het huis, te informeren. Als je dus begeleiding en advies wilt tijdens het aankoopproces, dan is het verstandig zelf een aankopende makelaar in te schakelen

De verkoper bepaalt in overleg met de makelaar welke vraagprijs realistisch is voor de woning. Het kan zijn dat de vraagprijs hoger is, dan de makelaar heeft geadviseerd, op verzoek van de verkoper. De koper kan onderhandelen over de prijs, maar de verkoper beslist.

Het komt voor dat er soms zoveel belangstellenden zijn, die de vraagprijs bieden, of misschien overbieden, dat het moeilijk te bepalen is wie de beste koper is. Op dat moment kan de verkoper, op advies van zijn makelaar, besluiten de biedingsprocedure te wijzigen in bijvoorbeeld een inschrijvingsprocedure. In deze procedure krijgen alle geïnteresseerden een gelijke kans om een bod uit te brengen.

Ook al loopt er al een onderhandeling, hoeft natuurlijk niet tot een definitieve verkoop te leiden. Daarnaast wil de verkopende partij vaak weten of er nog meer belangstelling is voor de woning. Daarnaast kan het ook zijn, dat er van meerdere geïnteresseerden tegelijkertijd biedingen binnen komen. Een makelaar doet geen mededelingen over de hoogte van de biedingen. Dit zou overbieden kunnen uitlokken.

Sinds 2008 is het verplicht om bij de verkoop of verhuur van een woning in het bezit te zijn van een geldig energielabel. Op enkele uitzonderingen na, zoals bijvoorbeeld monumenten. Een energielabel geeft een indicatie met klassen en kleuren, over hoe energiezuinig het huis is. De Rijksoverheid wil namelijk dat kopers en verkopers meer bewustwording krijgen van de energiezuinigheid van een huis. Vanaf 1 januari 2015 wordt er toegezien op de naleving van het hebben van o.a. een energielabel bij de eigendomsoverdracht. Als een huis verhuurd of verkocht wordt zonder label, zal de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) een sanctie aan de verkoper/verhuurder opleggen. Hierbij kun je denken aan een boete of een last onder dwangsom met de verplichting om het energielabel alsnog aan te schaffen

Bij het leveren van een woning zonder een definitief energielabel kan door de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) een sanctie aan de verkoper worden opgelegd. Dat kan gaan om een boete van maximaal € 170,- voor particulieren en € 340,- voor organisaties. De boete wordt direct opgelegd. Deze wettelijke verplichting is niet uit te sluiten in een koopovereenkomst. Meer informatie kunt u vinden op de website van de rijksoverheid

Als je een huis koopt in Nederland, dat voor eigen bewoning gebruikt wordt, dan moet je overdrachtsbelasting 2% van de waarde van de woning betalen.

In alle andere gevallen is de overdrachtsbelasting 8% van de waarde. Bijvoorbeeld als je een huis als investering koopt, met de bedoeling het te verhuren.

De overdrachtsbelasting betaal je aan de notaris. Die regelt het verder. Soms betaal je geen overdrachtsbelasting. Als je 18 jaar of ouder bent, maar nog geen 35 jaar. En je koopt een huis, waarin je zelf voor langere tijd gaat wonen, dan betaal je geen overdrachtsbelasting. Dat huis mag alleen niet duurder zijn dan € 400.000,-

De makelaarscourtage valt niet onder de kosten koper. De verkoper betaalt courtage aan de verkopend makelaar voor de dienstverlening. En de aankoper betaalt aankoopcourtage aan de aankoopmakelaar. Deze worden over het algemeen verrekend via de eindafrekening, die de notaris opmaakt.

De kosten koper zijn voor rekening van de koper. In deze kosten zijn de overdrachtsbelasting en de notariskosten verwerkt. De notaris brengt kosten in rekening voor het opmaken van de leveringsakte en het inschrijven daarvan in de registers van het Kadaster. De kosten van de verkopende makelaar zijn altijd voor rekening van de verkoper. Naast bovengenoemde kosten kunnen er notariskosten zijn voor het opmaken en inschrijven van de hypotheekakte.

Je bent pas in onderhandeling met de verkoper, als deze reageert op jouw bod door:

• Een tegenbod te doen.
Expliciet te melden dat jullie in onderhandeling zijn.

In de koopovereenkomst staat een artikel ‘BEDENKTIJD’. Als de verkoper en koper hebben getekend en de koper de kopie daarvan heeft ontvangen, heeft de koper wettelijk 3 dagen bedenktijd. De koper heeft dus 3 dagen de tijd om nog eens rustig te overdenken of hij of zij de aankoop definitief wil maken. In deze dagen is de koper vrij om nog af te zien van de aankoop van het huis, zonder opgaaf van redenen. De bedenktijd begint de dag nadat de koper een kopie ontvangt van de koopovereenkomst, die door de verkoper als de koper ondertekend is. De bedenktijd kan langer duren dan 3 dagen als deze eindigt op een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag. Hiervoor zijn regels opgesteld in de algemene termijnenwet.

Vanuit VBO worden geen (advies)tarieven voorgeschreven. Iedere VBO-makelaar bepaalt zijn eigen tarieven en courtages. De prijs die je betaalt is uiteindelijk afhankelijk van de samenstelling van het dienstenpakket dat je afneemt en de afgesproken courtage wordt vaak bepaald naar aanleiding van de courantheid van jouw huis. Naast courtage kan ik de gemaakte kosten voor bijvoorbeeld advertenties of aanvullend onderzoek doorberekenen. Dit gebeurt altijd na overleg.